Залог недвижимого имущества (ипотека).

Ипотечный кредит — один из самых древних видов кредита, известен ещё с рабовладельческих времён, когда ростовщики выдавали займ своим заёмщикам под залог их дворцов, домов, земли, другой недвижимости.

Понятие «ипотека» появилось в Греции в VI столетии до нашей эры благодаря афинскому реформатору Солону, а впервые ипотека как таковая появилась в Новом Вавилоне в VII столетии д.н.э.

Но именно Солон предложил способ рационального превращения личной пожизненной ответственности должника в имущественную.

Ипотекой назывался столб, устанавливаемый на границе имения должника, на котором была надпись о том, что имение заложено под определённую сумму.

Такой столб на земельном участке устанавливался в знак запрета должнику вывозить с земельного участка всё привезённое и принесённое на него.

Со временем слово «ипотека» стало употребляться для обозначения любой заложенной недвижимости.

Новую жизнь ипотека получила с зарождением капиталистических отношений в Западной Европе и США.

Ипотека стала развиваться в царской России после отмены крепостного права в 1861 году, а пик ипотечных отношений пришёлся на время Столыпинской реформы 1910-1915 годов.

В советское время ипотека как явление отсутствовала в принципе.

Недвижимость — самый лучший и надёжный вид залога после денежного вклада.
 

Недвижимость является надёжной гарантией возврата кредита для Кредитора, так как в России существует, несмотря на значительное снижение численности населения, повышенный и неудовлетворённый спрос на недвижимость и тенденция к безудержному росту цен на неё сохраняется.

Недвижимое имущество — земельные участки и объекты, размещённые на них, перемещение которых невозможно без обесценивания и изменения назначения этих объектов.

Недвижимость — это земля, квартира, дом, коттедж, дача, а также воздушные судна — самолёты, вертолеты, морские судна международного и внутреннего плавания, космические объекты.

Так как недвижимость (будем говорить только о квартирах, домах, земле) не может быть перемещена в пространстве, то, если предмет ипотеки «чист» с юридической точки зрения, он будет надёжнейшим обеспечением возврата долга по кредиту и процентам со стороны Заёмщика.

Недвижимость высоко ценится на рынке РФ, так как потребность населения в жилье не удовлетворена, то цены на недвижимое имущество имеют только одну стабильную тенденцию — тенденцию роста.

Цены на жилье растут быстрее даже, чем инфляция.

В Российском законодательстве существует парадокс, впрочем, не единственный: в ипотеку можно оформлять недвижимое имущество — здание, дом, квартиру, коттедж, гараж, но сама земля, земельный участок не может выступать предметом ипотеки.

Если Заёмщик не погашает кредит и/или проценты в срок по Графику, прописанному в Кредитном договоре, или же нарушает любое условие, по которому в соответствии с Кредитным договором Кредитор приобретает право требования досрочного погашения долга по кредиту и/или процентам, то Предмет ипотеки может быть реализован Кредитором и вырученные от реализации средства направлены на погашение долга по ипотечному кредиту и процентам за пользование кредитом.

Процедура реализации Предмета ипотеки в судебном порядке длительная и не простая, поэтому только в случае, если Стороны никак не могут договориться между собой о путях решения возникших проблем, Кредитор прибегает к крайней мере — суду.

Право собственности на недвижимость, которая оформляется в ипотеку, принадлежит Заёмщику, оно сохраняется за ним на протяжении всего срока действия Кредитного договора.

Право собственности на Предмет ипотеки переходит к Кредитору только в случае нарушения Заёмщиком условий Кредитного договора.

То есть за неуплату задолженности по кредиту и/или процентам Заёмщик теряет недвижимость, являющуюся обеспечением по кредиту.

Тот факт, что право собственности на Предмет ипотеки сохраняется за Заёмщиком, означает, что Заёмщик несёт все риски, связанные с владением недвижимостью, а именно: риск её уничтожения, гибели, повреждения.

То есть в случае, если недвижимость, например, сгорит, обвалится, будет затоплена или другим образом значительно уменьшится в своей первоначальной стоимости, то обязательства Заёмщика по возврату процентов и кредита никуда не испарятся.

Заёмщик всё равно будет обязан вернуть Кредитору кредит, средства от которого он израсходовал на приобретение «пострадавшей» недвижимости.

Кроме того, Заёмщик согласно Договору ипотеки, обязан будет предоставить Кредитору в обеспечение исполнения своих обязательств по Кредитному договору дополнительный залог.

Так как Предмет ипотеки обязательно страхуется, то Заёмщику в такой ситуации выгоднее всего будет получить страховку, чтобы погасить долг по кредиту.

Как Вы видите, право собственности это не только права, собственность обязывает нести ответственность за всё, что с ней происходит.

Итак, чтобы Заёмщик мог отдать недвижимость в качестве залога, эта недвижимость должна принадлежать ему на праве частной собственности.

Заёмщик не может предоставить в качестве обеспечения недвижимость, которая не принадлежит ему на праве частной собственности.

Заёмщик не может предоставить в качестве обеспечения недвижимость, которой он пользуется по Договору аренды или найма, и которая ему не принадлежит на основании права частной собственности.

Если недвижимость, принадлежащую Заёмщику на праве частной собственности, Заёмщик сдаёт в аренду или по договору найма в пользование третьим лицам, то Кредитор может принять такую недвижимость в качестве обеспечения по кредиту только в том случае, если к Договору аренды или найма жилья будет заключён дополнительный Договор о внесении изменений и дополнений в соответствии с условиями которого арендаторы или наниматели жилья Заёмщика обязуется освободить жильё по требованию Кредитора в течение 7-10 дней или месяца.

Целесообразно, чтобы Кредитор предусмотрел также и в Договоре ипотеки обязательство Заёмщика обеспечить заключение такого дополнительного Договора о высвобождении жилья нанимателями по требованию Кредитора.

Это необходимо для обеспечения ликвидности Предмета ипотеки, так как без подобного обязательства нанимателей о высвобождении жилья по требованию Кредитора, в случае досрочного расторжения Кредитного договора по вине Заёмщика, у Кредитора будут просто огромные, практически непреодолимые проблемы с реализацией заложенной недвижимости.

Размер кредита, обеспечением по которому является ипотека недвижимости, обычно устанавливается в размере 50-90% от её залоговой стоимости.

 

То есть Кредиторы практически не идут на выдачу кредита в сумме равной стоимости залога.

Стоимость залога обязательно должна быть больше, чем сумма кредита, и чем больше стоимость залога и меньше сумма кредита, тем более обеспеченной и нерисковой является кредитная операция для Кредитора и менее выгодной — для Заёмщика.

Залоговая стоимость ипотеки определяется исходя из его фактической стоимости.

Фактическая стоимость ипотеки определяется договорённостью между Продавцом и Покупателем (Заёмщиком) недвижимости и фиксируется в Договоре купли-продажи.

Залоговая стоимость ипотеки недвижимости определяется Кредитором в таком размере, которая позволила бы ему, Кредитору, в случае необходимости реализовать Предмет ипотеки из-за нарушения Заёмщиком условий Кредитного договора, быстро и без проблем погасить сумму кредита и процентов.

То есть залоговая стоимость ипотеки — это стоимость «быстрой» продажи Предмета ипотеки.

В зависимости от конъюктуры (условий) рынка и ценности Предмета ипотеки залоговая стоимость может составлять от 50% до 90% от его фактической стоимости.

И, наконец, размер самого кредита может колебаться от 50% до 90% от его залоговой стоимости.

Обычно залоговая стоимость кредита не равняется, а больше суммы кредита на сумму процентов хотя бы за два-три месяца (это стандартный срок для ведения претензионно-исковой работы Кредитором по возврату кредита и процентов Заёмщиком в случае нарушения последним Графика платежей или других условий Кредитного договора).

Чтобы читатель окончательно не запутался во всех этих расчётах, ориентируйтесь на то, что кредит выдаётся в размере 60-80% от стоимости дома или квартиры.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор ипотеки обязательно должен быть заключён в письменной, нотариально удостоверенной и зарегистрированной в БТИ, форме.

Договор ипотеки заверяется нотариусом и регистрируется органом БТИ по месту нахождения недвижимости.

В соответствии с действующим законодательством, документами, удостоверяющими право собственности на недвижимость, предоставление оригиналов которых необходимо Кредитору и нотариусу для заключения Договора ипотеки и Кредитного договора, являются Договор купли-продажи, Договор мены, дарения, свидетельство о праве собственности на жильё, свидетельство о приобретении жилого дома (его части) на общественных торгах, свидетельство о праве наследство, право собственности в общем имуществе супругов.

Кредиторы всегда требуют при оформлении недвижимости в качестве обеспечения оригиналы документов, удостоверяющих право собственности Заёмщика на недвижимость (или другой Предмет залога).

Обязательно нотариально заверяется согласие на передачу в ипотеку недвижимого имущества от членов семьи, которые являются совладельцами объекта ипотеки, или их личное присутствие во время заключения ипотечного Договора или Договора залога имущественных прав на недвижимое имущество, а также нотариально заверенное согласие мужа или жены Заёмщика на получение Заёмщиком кредита.

Предмет ипотеки в обязательном порядке страхуется, обычно за счёт средств Заёмщика.

Страхование жизни Заёмщика по ипотечному Договору осуществляется по договорённости между Заемщиком и Кредитором, и тоже за счёт Заёмщика.

Кредитные риски неисполнения или ненадлежащего исполнения Кредитного договора Заёмщиком Кредитор обычно страхует за свой счёт, и такой вид кредитования не освобождает Заёмщика от обязанности вернуть Кредитору кредит и проценты; если же за Заёмщика Кредитору сумму кредита и процентов возмещает страховая компания, то тогда Заёмщик должен вернуть страховой компании сумму кредита и процентов, возмещённых Кредитору.

Кредитор по Договору ипотеки будет выступать в качестве Ипотекодержателя (держателя ипотеки — без его согласия Заёмщик не может распоряжаться недвижимостью), а Заёмщик в качестве Ипотекодателя (отдает недвижимость в ипотеку).

Договором ипотеки обычно ограничивается право собственника недвижимости — Ипотекодателя — распоряжаться (продавать, сдавать в наём) Предметом ипотеки, право же владения и пользования недвижимостью за ним сохраняется при условии, что такое владение и пользование не влечёт уменьшения стоимости предмета ипотеки и не ущемляет имущественные интересы Кредитора.

Так, Ипотекодатель для сохранения ценности и стоимости предмета ипотеки обязан делать капитальный и текущий ремонт.

Предмет ипотеки остаётся во владении Заёмщика, который продолжает пользоваться Предметом ипотеки, эксплуатировать его.

Ипотекодержатель имеет право по Кредитному договору проверять документы на Предмет ипотеки в любой момент, когда он посчитает это необходимым, а также проверять фактически, на месте, наличие, размер, состояние и условия хранения Предмета ипотеки у Ипотекодателя.

В обязательном порядке до заключения Кредитного договора и Договора ипотеки кредитные работники Кредитора проводят осмотр наличия и состояния, оценку Предмета ипотеки на месте.

Система ипотечных банков наиболее развита в Германии, благодаря активному государственному участию в их деятельности.

В США кредиты под залог недвижимости составляют порядка 40% от общего количества кредитов.

Отмечу, что в развитых западных странах применение залога и ипотеки в качестве обеспечения выполнения Заёмщиком своих обязательств по Кредитному договору используется меньше, чем у нас.

Это объясняется тем, что осуществление постоянного контроля за Предметом залога и ипотеки, проблемы с реализацией заложенного имущества весьма трудо- и временезатратны, отвлекают Кредиторов от эффективного осуществления основной деятельности — кредитования.

В России, в отличие от западных стран, очень часто единственной стоящей ценностью в семье является недвижимость.

И тем не менее, недвижимость является надёжной и ликвидной гарантией возврата кредита, ипотека — самый распространённый способ обеспечения обязательств по кредиту.

Хотя для экономически развитых стран повторный залог предмета ипотеки с получением дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими залогами и заёмщик остаётся платежё- и кредитоспособным, является обычным явлением.

Заклад — это тот же залог движимого имущества, но Предмет залога не остаётся в собственности Залогодателя (собственника), а передаётся Залогодателем-Заёмщиком Залогодержателю-Кредитору на всё время, в течение которого Заёмщик выплачивает кредит.

После выполнения Заёмщиком всех своих обязательств по Кредитному договору Предмет заклада возвращается Заёмщику.

Кредиторам накладно экономически и неудобно с организационной точки зрения оформлять имущество в заклад, так как предметы заклада необходимо сохранять в специальных хранилищах при определённых условиях.